经济透视/政策发力 内地楼市触底在望\植信投资首席经济学家兼研究院院长 连平

房地产销售在年初阶段性出现积极信号，二季度再度回落。展望下半年，楼市短周期内仍有可能面临“逆风”。而政治局会议则给市场吹来了久违的暖风。未来住房政策将加大支持力度。笔者预计全年住宅销售额仍有望实现轻微正增长，房价总体逐步回稳，土地市场供需结构改善。

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虽然一季度楼市小阳春转瞬即逝，但房地产行业仍然具有持续发展的动力：一是政策处于相对支持的阶段。前期楼市政策的进一步落实、后续楼市政策的放松将为房地产行业提供相对宽松的政策支持环境。二是居民收入正在逐步改善。随着经济恢复向好，上半年城镇居民人均可支配收入增速为5.4%，较一季度提升1.4个百分点。三是新型城镇化的不断推进为房地产市场提供有效需求。2022年中国城镇化率为65.2%，户籍率则在47%左右，距离发达经济体80%的平均水平还有较大的上升空间。四是疫情扰动等因素的褪去推动积压的需求得以较快释放。

当前居民部门购买力不及以往类似周期。过去二十年中，房地产销售面积负增长一共出现过三次，2008年、2014年和2019年。其中，2008年是受到全球金融危机冲击，当时城镇居民可支配收入增速在14%以上；后两次房地产销售下降时城镇居民可支配收入增速在8%-9%左右，而目前在经历了疫情冲击三年后，城镇居民可支配收入增速仅为5%左右，居民收入增长的放缓是抑制住房需求扩张的重要因素之一。

房贷利率政策利率下调的幅度较为有限。本轮房贷利率的拐点始于2021年三季度末，截至到2023年二季度末，一共降低LPR（基础贷款利率）45个基点，个人住房公积金贷款利率下降15个基点，两项合计共累计下调60个基点。

房地产开发商实际获得资金支持力度较小。尽管自2022年三季度开始商业银行在“保交楼”专项借款及“金融三支箭”的政策推动下，房企贷款出现了阶段性改善的局面，但考虑到政策支持的对象主要是优质房企，一些资质相对欠缺的中小房企融资难的问题仍旧没有得到有效解决。到2023年上半年末，房企表外融资持续减少，另有多家上市房企被交易所告知确定或存在退市风险，民间融资能力也相对欠缺，上半年房企自筹资金（2022年占房企资金来源35%）同比下降逾20%，这种情形在以往是非常罕见的。

“金九银十”旺季难重现

在全国大部分地方政府房地产支持政策“应出尽出”的背景下，在央行、政策性银行和国有大行加大住房金融资源投入的情况下，推出了开发贷支持计划、纾困基金、租赁住房金融贷款支持工具等。由于疫情冲击和房企长期债务的压力对房地产市场主体的两个重要部门：居民部门和房企，产生了很大的影响，房地产市场很难像2009年、2013年、2016年那样快速修复，此轮市场的复苏周期很可能相对以往的周期偏弱。

综合判断，笔者预计年内房地产市场可能总体处于弱复苏的态势。在相对宽松的住房政策支持下，短期进一步快速下跌的局势得到缓解，但相较于往年历次复苏周期相比恢复进程可能会有不少波折，部分房企实际资金周转不畅可能导致整体房地产工程建设投资难以全面好转。房地产投资期待重新回归正值，需要商品房销售的持续回暖和外部资金支撑，年内投资下行风险犹存，对经济增长带来的拖累仍需关注。

下半年房地产政策仍将维持偏暖的主基调。7月政治局会议定调“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，支持政策基本思路是继续为改善住房销售、激活需求着力。同时在现有条件的基础上，政策将提升优质房企拿地、扩张的能力，加强新建和保交楼建设工程投入，并且尽可能防止房企大规模出险的局面发生。在“房住不炒”和“因城施策”的政策背景下，各地方将进一步探索有利于房地产市场企稳的政策出台，以逐步实现房地产市场“三稳”的目标。

需求端，调整的方式主要是降低购房门槛、增加交易活性。房贷利率有望小幅下降，伴随着6月央行下调LPR基准利率，商业银行房贷基准利率将对应下调，并引导首套和二套房贷利率有望进一步走低。限制性购房政策有望进一步松动，预计下半年将有更多的三线城市跟随扬州的做法，逐步取消过往限购、限贷、限售等措施，促进楼市回暖。可能会有更多城市采纳“带押过户”的二手房交易模式当中，适度下调二手住房交易的税率，降低经纪服务费率。对于楼市供求关系偏紧的一线和二线，不排除在必要的时候取消限购，增加购房补贴力度，以提振住宅交易市场信心。

供给端，政策支持的方式主要是保障房企合理的融资需求、做好房企风险管控以及优化土地交易制度。笔者预计有关部门将加快房企债券融资、股权融资审批，满足行业合理融资需求，推动行业并购重组，持续改善优化房企资产负债状况。下半年“保交楼”信贷资源可能加码，推动商品房竣工及现房销售进程加快。土地市场仍有改善的空间，大城市有望陆续推出高质量土地、增加住宅用地供应比例，土拍规则方面做出松动，减轻房企拿地所占用的资金，有条件的城市可能会适度上调土拍溢价率的幅度，提高参拍房企的积极性。

当前，房地产市场全面复苏的基础并不牢固。需求主要集中在一线城市及周边三线城市和重点二线城市，过去两年多时间积累的住房需求有望持续释放。在经历了年初快速释放后可能将在余下月份步入稳态阶段，对住房市场的担忧情绪可能延续至三季度，并成为年内最低点。四季度，随着居民收入的恢复以及住房竣工端发力有望推升销售回暖。传统“金九银十”行情恐难以再现，但个别大城市高端盘仍有不错的吸引力。

楼价末季料止跌回升

商品房价格环比走势与住房销售表现在趋势上基本同步，笔者预计三季度房价季度环比可能小幅下降，四季度回正。大部分二、三线城市商品房库存处于相对高位，且去库进程相对波折。结合类似周期的表现进行测算，预计到年末，全国新房价格同比上涨1.5%，二手房价格同比上涨0.5%，较多城市房价“由跌转涨”。个别大城市房价相对坚挺，这得益于商品房现房库存偏低以及过去三到四个季度土地价格上涨的因素。预计一线城市新房价格同比上涨3%，二手房价格同比上涨2%。

房企自身利息支出和偿债压力仍然不小，土拍市场主要的参与者仍是以风格相对稳健的央企和地方国企为主，民营房企年内大幅度增加土地储备的可能性较低，但可能会在资金状况相对充裕的下半年选择性参与。期待部分大城市释放更多优质地块，央行已经表明对优质房企开发贷的支持态度，客观上部分优质房企也存在补库需要。综合计算在A股和H股上市的头部30家房企存货与总资产的比值，到2022年末跌至45.9%，为2020年疫情以来的次低点。

考虑到住房销售和土地市场改善并非全面转好，且大部分房企仍受困于资金状况偏紧的问题。从房企资金来源的角度出发，下半年增量资金主要来自预收款及定金和个人按揭贷款，其增速有望小幅改善，“保交楼”专项借款将继续为房屋竣工段提供支持。然而，房企表外“降杠杆”的行为可能会大概率延续，主要是中资离岸美债和信托余额将继续减少。关于在建工程建设资金的判断，大型优质房企相关贷款展期有望获得银行支持，但大部分中小开发商进一步注资的可能性较低。

综合判断，笔者预计下半年房地产投资仍有一定下行风险，三季度压力相对大一些，四季度有望小幅回升，全年房地产投资累计同比可能下跌7%。